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3Qi.tw 陳柏惟
1 years ago
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【市府興富發官商合作成長全紀錄】
興富發文心愛悅拆除塔吊時發生意外,砸中捷運綠線軌道後,缺乏緊急停車SOP的中捷全速前進撞上,造成1死10傷悲劇。
團隊爬梳建案歷史,發現他能夠長那麼高大,中市府的幫忙居功厥偉,因此為大家整理曾經的「八期地王」容積率成長史,也是利潤成長史。
latest #14
3Qi.tw 陳柏惟
1 years ago
首先介紹所謂土地分區,就是整體都市計畫下進行容積率配置,因為每一次的土地變更都會影響開發的價值與分區的功能,因此需要政府單位有專業有紀律的管理,如果地主有錢想改就改,那都市計畫不就大亂了嗎?所以當年胡市長通過土地變更時要求廠商除了繳所謂代金給市庫,更重要的還需要有「正當理由」。
3Qi.tw 陳柏惟
1 years ago
10年前,出事這塊地原本是商二(容積率350%)用地,但2013年胡志強市長任內,地主味丹申請變更為商四(容積率500%),計畫書理由寫的非常合裡,表示綠線捷運通車後,車站旁可望匯集休閒、購物、交通等機能,實有增加捷運站旁商業區使用強度的必要,因此在地主承諾開發後不小於30%作為商業用途的情況下,胡志強市府以2億元代金的代價,通過變更都市計畫。
3Qi.tw 陳柏惟
1 years ago
當年味丹可說是慧眼獨具,土地變更完成後並沒有自行開發,而是轉手就把土地賣給遠雄。根據專業鑑價師的評估,都市計畫變更後,這塊地價值增加10億以上,我們看當時的相關報導:
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3Qi.tw 陳柏惟
1 years ago
「遠雄2013年11月6日向味丹集團以每坪163萬元、總價逾38億元高價,買下8期文心南路上「商四」2,352坪土地,締造8期土地歷史新高價。」
遠雄拿到土地以後,先把257地號切出去,蓋了「遠雄文心匯」這個建案(103 中都建字第02767 號 ,胡志強時代申請),眼尖的各位應該發現一件事情,這個建案似乎看不出來有30%商業用途,總之當時不知道怎麼協調的,就是這棟純蓋房子,臨文心南路的土地遠雄則想要做更大規模的二期開發。
3Qi.tw 陳柏惟
1 years ago
回到意外發生現場,遠雄最初的規劃是38層雙塔,總高超過140米,但環評小組審了六次都沒過,最後降低改為34層雙塔免環評,但又不知道甚麼原因乾脆放棄開發,在2018年11月把土地出售給興富發建設,出售的土地面積1334.12坪,每坪約新台幣200萬元,出售總價26億6825萬元,遠雄處分獲利約1.7億元,這其中還有一段插曲,原文心匯的中庭花園被打包賣掉變成興富發的文心愛悅,住戶跑去檢舉遠雄,後來因廣告不實被開罰220萬。
3Qi.tw 陳柏惟
1 years ago
興富發取得土地後,再次變更為也不用環評的31樓,在2019年11月08日取得建照,商業面積大幅縮水,完全沒有原本說的30%,而是住宅高達569戶的小坪數住宅,僅1樓有8戶店面,總銷達67億,一年就完售獲利入袋。
問題來了:商四土地蓋純住宅這的確很常見,基本你看很宏偉的豪宅建築群有可能都是商四,但這塊地王不是單純的商四,是有條件開發的商四,要有商業機能至少30%的開發但書。
3Qi.tw 陳柏惟
1 years ago
也就是胡志強核可,號稱要做商業開發加強捷運站機能的土地,轉手再轉手,在盧秀燕任內核發執照變成純住宅大樓,財團申請變更後賣地獲利,而後續接手建商根本不想做商業開發,只想快速回收成本;當然也是有人照規則走,這塊地南邊還有一塊南山人壽的土地,也是由商二變更為商四,但後來就確實作為商場影城開發,顯示遊戲機制確實存在,也可以被執行。但台中市府似乎對某些建商特別優渥,對變更土地的承諾「至少30%商業使用,強化捷運站區商業機能」毫無要求。
這塊地變更的結果,容積率上升40%以上,大概可以多蓋10層樓,也就是原本20層的大樓變30樓,讓建商可以多賣20多億,而本來可以吃飯逛街做生意的30%,啪!不見了。
3Qi.tw 陳柏惟
1 years ago
相關資料我們會提供民代與營建署做後續處置。
要不是興富發發生意外,可能不會太多人關心到台中市府點地成金的技巧,白紙黑字寫的承諾都能推翻,讓建商大開方便之門,那麼台中的工安許可與稽查,你又如何期待市府能夠落實? 興富發文心愛悅的故事這還不是全部,如建商如何閃躲都計法令欺騙發照人員?發照過程是否有受到長官的壓力?設計住戶買賣合約有甚麼技巧?如何在使照建照申請階段以住換商?銀行貸款條件有甚麼差異?大家可以想像,台中市政府不通盤檢討講清楚,那我們就整理好一個個講,還有怎樣的秘辛藏在後面!
防波亭 パンダ☆ゾウ
1 years ago
永遠的真田幸村
1 years ago
@Edit 1 years ago
#興富發
#台中市
Reco
1 years ago
批踢踢實業坊 - Gossiping
Redd
說
1 years ago
到處飄飄的影龍⎝(^q^)⎠
1 years ago
挖! 江啟臣後面那一串是怎樣
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